Immobilien – Preisentwicklung in Metropolen macht Sorgen

Ob als eigene vier Wände oder als Kapitalanlage, die Nachfrage nach deutschen Immobilien in den Metropolen ist ungebrochen und lässt die Preise rasant in die Höhe schnellen. Manche warnen bereits vor einer Überhitzung des Marktes.

Die Immobilienpreise in deutschen Metropolen scheinen kein Limit zu kennen. In guten Lagen in München oder Hamburg sind Preise wie eine Million Euro für eine 120-Quadratmeter-Wohnung keine Seltenheit mehr. Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 8.000 Euro sind in Top-Lagen in Hamburg die Regel. In Regionen um München wie Schwabing haben die Immobilienpreise die 12.000-Euro-Grenze durchschlagen. Auch im Nicht-Luxus-Segment haben die Preise in den letzten Jahren deutlich angezogen.

In fast allen deutschen Metropolen wurde in den vergangenen beiden Jahren vor allem in den Toplagen ein Anstieg der Immobilienpreise erzielt. Der Deutschen Bank zufolge haben die Preise für Wohnimmobilien 2012 druchschnittlich sechs Prozent zugelegt. In Hamburg stiegen die Preise um 12,6 Prozent, in München 8,6.

Experten geben viele Gründe für den Run auf die Immobilien an. Vor allem die anhaltende Eurokrise verunsichere die Menschen im In- und Ausland und treibe sie in den sicheren Betongold-Hafen. Zudem machen die derzeit sehr niedrigen Hypothekenzinsen den Menschen die eigenen vier Wände schmackhaft.

Bislang ist kein Ende des Runs auf Immobilien in Sicht. Doch der Immobilienhype birgt auch Risiken. An vielen Standorten haben die Preise in guten Lagen ein derart hohes Niveau erreicht, dass Kapitalanleger kaum noch eine auskömmliche Rendite erzielen können. Doch das Interesse der Käufer ist weiterhin ungebrochen. Viele setzen auf weitere Wert- und Immobiliensteigerungen.

Branchenkenner sprechen schon von einer Überhitzung des Marktes. Professor Dr. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg und Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, gibt jedoch Entwarnung. Eine Überhitzung könne zwar in Teilmärkten auftreten. Doch solange die Mieten nachziehen, können die Preise steigen.Zwar gebe es Lagen, in denen die Preise stärker stiegen als die Mieten. Doch eine Immobilienblase sei nicht zu befürchten. Der wachsenden Nachfrage stehe ein stagnierendes Angebot gegenüber, zudem konzentriere sich das Interesse der Immobilienkäufer auf bestimmte Regionen.

Langfristig betrachtet lasse sich im bundesweiten Durchschnitt kein rasanter Anstieg der Preise beobachten. Die Beobachtung, dass die Preise stärker stiegen als die Mieten lasse sich nur in den vergangenen beiden Jahren machen. Weite man den Beobachtungszeitraum auf 2007 aus, erkennt man, dass Kaufpreise und Mieten etwa in gleichem Maße gestiegen sind.

Ein weiterer Faktor der gegen eine Blasenbildung spricht, ist die Tatsache, dass in Deutschland traditionell mit Eigenkapital finanziert wird. Aus diesem Grund wird sich der einzelne Käufer selten finanziell übernehmen. In den USA hatte dagegen eine Vielzahl hochriskanter Finanzierungsmodelle mit variablen Zinsen und nicht selten ohne Eigenkapital zu einem Dominoeffekt und einem Preissturz am Häusermarkt geführt, da eine Vielzahl an Hauskäufern ihre Domizile aufgeben mussten.

Die hohe Nachfrage wird auch in den kommenden Jahren trotz der demographischen Entwicklung nicht nachlassen. Just sieht vielmehr einen Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden fünf bis zehn Jahren. In vielen Ballungsräumen werde der Peak 2015 bis 2020 erreicht, in den begehrten Metropolen 2030. In den Schrumpfungsregionen werden die Preise allerdings weiter sinken.